상가 누수 손해배상 임대인 임차인 누구의 책임일까?

 

부푼 꿈을 안고 상가 임대차 계약을 하고 영업을 시작하는 분들에게 생길 수 있는 문제 중에 가장 골치 아픈 문제가 누수입니다.

 

이런 누수 현상이 발생하게 되면 임대인과 임차인 모두 손해를 보지않으려 책임을 서로 떠넘기게 됩니다.

 

결국 심한 감정싸움을 하게 되고, 최종적으로 손해배상 소송까지 가게 되는 경우도 많습니다.

 

 

상가에 누수가 발생했을 때 비용은 누가 부담해야하는지, 임차인이 임대인에게 손해배상을 요구할 수 있는 지를 알아보겠습니다. 

 

 

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누수 책임 및 비용의 주체는 임대인 vs 임차인?

일단 민법 제 623조(임대인의 의무)에 '임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다' 라는 조항이 있습니다. 

 

임차인은 어떠한 목적에 따라 임대인의 공간을 사용하고 그에 합당한 임차료를 지불하게 되는데, 만약 그 공간이 활용 목적을 충족하지 못하게 된다면 기본적인 활용 목적에 부합하도록 수선할 책임은 임대인에게 있습니다.

 

대부분 누수가 발생했을 때 책임은 임대인이 지는 게 합당한 경우가 많지만, 아닌 경우도 있습니다.

 

 

수선책임이 임차인에게 있는 경우는?

예를 들어, 임차인이 상가에 입점하면서 인테리어를 새로 했고 그 과정에 배관을 빼오는 부분에서 누수가 발생했다면, 이것은 임대인의 기본 제공 시설이 아니기 때문에 누수에 대한 책임은 100% 임차인에게 있습니다. 

 

또한, 새롭게 인테리어를 하면서 임대인의 기본시설을 건드려 배관이 터지는 등의 문제가 발생 시에도 임차인과 인테리어 시공자에게 책임이 있습니다. 

 

 

수선책임 면책 특약 조항이 있는 경우에는 임차인 책임일까?

임대인과 임차인의 임대차계약서에 '건물수리는 임차인이 한다' 같은 임대인의 수선의무를 면제하거나, 임차인이 수선의무를 부담하는 특약 조항이 들어있는 경우에는 법적인 분쟁의 소지가 있습니다.

 

최근 대법원 판례를 보면 '건물 수리는 입주자가 한다' 라는 특약조항이 있는 경우에도 규모가 큰 누수현상이 발생한 사건에 대한 판결으로는 임차인의 부담보다는 임대인의 부담으로 보고 있습니다.

 

 

임대인에게 손해 배상 비용 청구가 가능한가?

만약 영업을 잘 하고 있다가 갑작스런 누수가 발생해 인테리어(재산) 상의 손해가 발생하고, 그로인해 영업을 하지못한 경우, 임대인에게 손해배상 청구가 가능합니다. 

 

손해배상을 청구할 때, 누수에 대한 임차인의 과실이 없음을 입증해야 합니다. 

 

손해배상 청구액은 보수공사 비용 + 일실수익 +누수로 인한 재산상 피해로 구성하면 되고, 이 금액을 명확하게 제시해야 합니다.

 

해당 액수의 근거에 대한 입증 책임은 임차인에게 있기때문에 근거 정리를 잘 해서 손해배상 청구를 해야합니다. 

 

임차인 입장에서는 임대인과의 분쟁으로 불편한 감정이 생기게 되면 월세 인상 등 앞으로 상가 운영에 불리한 조건들이 생길 수 있기 때문에 잘 고민해서 결정하는 것이 좋습니다.

 

 

 

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